Gayrimenkulün üzerine birden fazla ipotek konulabilir mi?
Gayrimenkulün üzerine birden fazla ipotek konulabilir mi?
Okuyucumuz Hakan Bey, satın almak istediği konutun finansmanının bir kısmını elbirliği sistemiyle çalışan bir ‘evim’ firmasından, kalan kısmını ise bir bankadan kredi şeklinde sağlayacağını, aynı evin üzerinde iki ipotek tesis etmenin mümkün olup olamayacağını soruyor. Daha önceki yazılarımızda ipotek konusunu işlemiştik, bu gün de okuyucumuzun sorusunu detaylarıyla yanıtlayalım.
Bir borca karşılık taşınmaz bir malın teminat gösterilmesi işlemine genel olarak ipotek diyoruz. Burada dikkat edilmesi gereken husus, gayrimenkule ipotek konulurken ipotek bedeli, ipotek süresi ve ipotek derecesi gibi hususlar çok önemlidir. İpotek işleminin geçerli olabilmesi yani ipotek tesisi için kural olarak İpotek akdinin tapu sicil müdürlüğü tarafından resmi senet şeklinde düzenlenmesi ve bu işlemden sonra tapuya tescil edilmesi gerekmektedir. Bir gayrimenkul üzerinde birden fazla ipotek kurulması mümkündür. Ancak ipotekler birden fazla dereceye ve öncelik sırasına ayrılabilmekte, satıştan elde edilecek gelir ipotek alacaklılarının derecelerine göre dağıtılmaktadır. İpoteklerin derecesine baktığımızda ise ipotekler arasında bir üstünlük sıralamasının olması gerekmekte ve bu sıralama Medeni Kanunun 870. Maddesinde belirlenmektedir. İpoteklerin birbirlerine üstünlüğünü belirlerken tescil tarihi ve yevmiye numarasının bir önemi yoktur. Ancak tapu kütüğünün diğer sütunlarında yer alan haklarla karşılaştırılırken öncelik ve üstünlük sırası tarih ve yevmiyeye bakılarak belirlenir. İpoteklerin üstünlükleri bulundukları dereceye göre belirlenir. Bu üstünlüğün önemi taşınmazın paraya çevrilmesi durumunda ya da serbest dereceden yararlanırken anlaşılmaktadır. Üst derecedeki ipotek alacağının terkin edilmesi ve bir alt ipoteğin derecesinin terkin edilen ipotek derecesine yükseltilmesi işlemine serbest dereceden ipotek denir. Terkin edilen ipoteğin yerine başka bir ipoteğin geçmemesine ise sabit derece ipotek denir. Alacaklı için serbest derece borçlu için ise sabit dereceli ipotek avantajlıdır. Tesis edilen ipoteğin serbest dereceli ipotek olarak kayıt altına alınabilmesi için; ipotek senedinde ‘’ serbest dereceden istifade hakkı’’ beyanının bulunması gerekmektedir. Aksi halde sabit dereceli ipotek olduğu kabul edilmektedir. Aynı derecede ipotek hakkı bulunan alacaklılarının sırasına geldiğimizde ise Kanunun derecelerin kendi aralarında üstünlüklerini kabul ettiğini ancak aynı derecedeki sıralamaların üstünlüklerini kabul etmediğini görmekteyiz. Yani aynı derecenin birinci sıradaki ipoteği ile 5. Sıradaki ipoteği arasında bir fark yoktur. Alacaklılar ipotek satış bedelini aralarındaki alacak miktarına oranlayarak (ipoteğin paraya çevrilmesi durumunda tapuda ipotek alacaklısı görünen tarafların alacaklarının devam etmesi durumunda) tahsil etmektedirler. Yani borçludan tahsil edilen tutar aynı olsa bile derecelendirmede birinci sıradakinin alacağı bitmeden diğer dereceye geçilmez, aynı derecede farklı sıradaki alacaklılarda ise toplam tahsilattan alacakları oranında tahsilat yapılacağı anlamına gelmektedir. Medeni Kanunun 883 maddesi ipoteği sona ermesi için düzenlenmiştir. Alacağa ait bir hak olan ipoteğin borcun sona ermesi ile beraber ipotek hakkı sona erecektir ve alacaklı ipoteğin terkin edilmesini isteyecektir. İpotekte rehinli taşınmazı terkin hakkı alacaklıya verilmiştir. Ancak borcun ödenmesi ipoteğin kaldırılması için tek başına yeterli olmayacaktır. Alacaklı alacağı kalmadığı halde terkin işlemini gerçekleştirmiyorsa, malikin borcunu ödediğine dair belgelerle başvurarak ipoteğin terkinini talep etme hakkı bulunmaktadır.
Okuyucumuz Hakan bey’e alacağı yeni evinin hayırlı olmasını dilerim. Sizler de yanıtlamamızı istediğiniz sorularınızı halilyavuz@gmail.com adresime iletebilirsiniz.