Hisseli Taşınmazlarda Şufa Hakkı Değişti: Yeni Dönem Ne Getiriyor?

Daha önce hisseli taşınmazların satışı ve şufa (önalım) hakkı üzerine bir yazı kaleme almıştım. Aradan çok geçmeden bu alanda önemli bir yasal değişiklik yapıldı. 11. Yargı Paketi olarak bilinen ve 24 Aralık 2025 tarihinde TBMM Genel Kurulu’nda kabul edilerek 25 Aralık 2025 tarihli Resmi Gazete’de yayımlanan düzenleme ile önalım hakkına ilişkin kurallar köklü biçimde değişti.

Bilindiği üzere önalım hakkı, paylı mülkiyete konu taşınmazlarda bir paydaşın payını üçüncü kişiye satması hâlinde, diğer paydaşlara aynı şartlarla o payı satın alma imkânı tanıyan yasal bir haktı. Bu hak, yıllardır hem yatırımcılar hem de hissedarlar açısından ciddi belirsizlikler yaratıyordu. Yapılan değişiklikle birlikte, önalım hakkının kullanılamayacağı satışlar genişletildi. Daha önce sadece cebri artırma yoluyla yapılan satışlarda kullanılamayan şufa hakkı, artık Devlet İhale Kanunu kapsamında yapılan satışlarda da kullanılamayacak. Bu düzenleme özellikle kamu ihalelerinden taşınmaz alan yatırımcılar açısından önemli bir güvence sağlıyor.

Bir diğer önemli değişiklik süreler konusunda yapıldı. Önceden satışın hak sahibine bildirilmesinden itibaren üç ay ve her hâlde satıştan itibaren iki yıl içinde kullanılabilen önalım hakkı, artık her hâlde bir yıl içinde kullanılmak zorunda. Ancak değişikliğin yürürlüğe girmesinden önce yapılan satışlarda eski iki yıllık süre uygulanmaya devam edecek.

Uygulamada en çok tartışma yaratan konulardan biri de önalım bedeliydi. Eski sistemde tapuda gösterilen satış bedeli esas alınıyor, bu da çoğu zaman gerçek değerle bağdaşmayan sonuçlar doğuruyordu. Yeni düzenleme ile artık tapu bedeli değil, mahkemece belirlenecek rayiç bedel esas alınacak. Buna bağlı olarak ödeme sistemi de değiştirildi. Önalım bedeli, yargılamanın sonunda değil; rayiç bedel belirlendikten sonra, mahkemenin verdiği kesin süre içinde yatırılacak ve karar kesinleşinceye kadar nemalandırılacak. Süresi içinde bedel yatırılmazsa önalım hakkı kullanılamayacak.

Sonuç olarak 11. Yargı Paketi, hisseli taşınmazlarda şufa hakkını daha net ve öngörülebilir hâle getirdi. Ancak bu durum, hisseli taşınmaz alımlarının risksiz olduğu anlamına gelmiyor. Gayrimenkul yatırımı yaparken tapunun hukuki yapısı mutlaka iyi incelenmeli; zira küçük görünen hukuki detaylar, büyük maddi kayıplara yol açabilir.

Soru görüş ve önerileriniz için halilyavuz@gmail.com adresimi kullanabilirsiniz.

Huzurlu bir hafta dilerim.