İfraz ve Tevhid nedir, nasıl yapılır?

İfraz ve Tevhid nedir, nasıl yapılır?

Bugün gayrimenkul piyasasında çokça kullanılan ancak birçok kişinin anlamını bilmediği ifraz ve tevhid işlemlerinin ne olduğuna, nasıl yapıldığına bakacağız. İfrazın kelime anlamı, bir arazinin bölünmesi, parsellere ayrılmasıdır. Tapuda tek parsel olarak kayıtlı bulunan bir gayrimenkulün parsellere bölünerek, her parselin tapu kütüğünde ayrı bir sayfaya tescil edilmesi işlemine ifraz diyoruz. Bir arazinin ekonomik olarak maksimum satış değerine ulaşabilmesi için, parselasyonu yapılarak yapılaşma izninin verilmiş olması gerekir. Arazi ve arsa düzenlemesi yapılmış imar adalarındaki maliklerin müracaatı üzerine imar planı ve mevzuatına uygun olmak şartıyla ifraz ve tevhit işlemleri yapılmaktadır. Sahip oldukları gayrimenkulün bir bölümünü satmak isteyen kişilerin de mutlaka ifraz işlemini yaptırmaları gerekmektedir.

Bu noktada dikkat edilmesi gereken husus; ifraz işlemi yapılmak istenilen arsada irtifak hakkı, şerh ya da rehin bulunmaması gerekmektedir. Yola cephesi bulunmayan arsalar da parsellere ayrılmaz. Taşkın, heyelan ve kaya düşmesi gibi afet alanlarında bulunan sıhhi ve jeolojik mahzurları olan veya bunlar gibi tehlikeli durumlar arz eden alanlar ifraz edilemez. Yola cephesi olmayan parsellerin bulunduğu adalarda, ilgili parsele yola cephe sağlamaya yönelik düzenleme yapılmaksızın ruhsat düzenlenemez. İmar planı dışında kalan alanlarda yönetmeliklerinde tayin edilecek miktarlardan küçük ifrazlara izin verilmez.

İfraz işlemi gerçekleştirilecek gayrimenkul, belediyenin sorumluluğu altında olan bölgede ise belediye encümenine, değilse il idare kuruluna başvurulur. İfraz işlemi başvurularında ibraz edilmesi gereken belgeler ilgili kurumdan öğrenilip hazırlandıktan sonra başvuru yapılmalıdır. Gerekli belgelerin teslim edilmesinin ardından ifraz işlem ücreti olarak tapu harcı ve döner sermaye ücreti ödenmesi gerekmektedir. Gayrimenkulün bulunduğu belediye tarafından belirlenen emlak rayiç değerinden az olmayacak şekilde beyan edilen satış bedeli üzerinden de tapu harcı yatırılır. Tapu harcı bedeli her yıl belirlenen bir oran üzerinden hesaplanır. Döner sermaye ücreti ise Döner Sermaye İşletmesi tarafından her sene belirlenen tarifeye göre ödenir. İfraz işlemi müracaatını takip eden 30 gün içerisinde ilgili kurumlar tarafından incelemeler yapılır ve işlem sonuçlandırılır. İşlemin onaylanmasının ardından imar planı 15 gün içerisinde tapu müdürlüğüne teslim edilir. Tapu müdürlüğünün tescil işlemini 30 gün içerisinde gerçekleştirme mecburiyeti bulunmaktadır.

Tevhit işlemi ise iki veya daha fazla sayıda parseli tek bir parsel halinde birleştirme işlemidir. Her türlü imar adasında, parselasyon planı yapılmadan ifraz ve tevhit yapılamaz. İfraz işleminin kanun ve yönetmelik hükümlerine uygunluğu belediye encümenleri veya il idare kurullarınca onaylanır. Onaylama işlemi, müracaatın belediyelere veya valiliklere intikalinden itibaren en geç 30 gün içinde sonuçlandırılır ve tescil veya terkini için 15 gün içinde tapuya bildirilir. Tapu dairesi, tescil veya terkin işlemini bir ay içinde sonuçlandırmak zorundadır.

İmar planında gösterilen bölgeye ilişkin farklı hükümler yoksa yapılacak ifrazlarda elde edilecek yeni parsellerin asgari ölçüleri, arazi meyilli, yol durumu, mevcut yapılar vb. gibi mevkiinin özellikleri ile bu parsellerde yapılması mümkün olan yapıların ölçüleri ve ihtiyaçları göz önünde tutularak belirlenir.