Kiraya vermek için gayrimenkul satın alınır mı?

Kiraya vermek için gayrimenkul satın alınır mı?

Ülkemiz şartlarında gayrimenkul her zaman bir yatırım aracı olarak görülüyor. Hem gayrimenkulün kendi değerinin artıyor olması, hem de kiralamaya uygun bir mülkse aylık belli bir kira getirisinin olması yatırım aracı olarak görülmesinde en büyük etken. Bu nedenle köşemde bugün kiralama konusuna değineceğim.

Yatırım amaçlı konut alanlar için en önemli etkenlerden birisi amortisman süresidir. Amortisman genel olarak gayrimenkulün zamanla yıpranma, aşınma ve eskime payını belirten bir ifadedir. Kullanılan mülkün zaman içerisinde ekonomik değeri azalır. Aşınma ve yıpranma payı için her yıl belirli bir oran belirlenir ve amortisman süresi hesaplamasında gayrimenkulden gider olarak düşülür. Bu nedenle yatırım amacıyla satın alınan ev veya dükkân ne kadar erken sürede maliyetini karşılayıp kâra geçerse, etkili bir yatırım olduğu kabul edilir.

Satın alınan gayrimenkulün kiraya verilmesi durumunda satış fiyatının kaç yıl içerisinde geri dönebileceğinin hesaplanmasına amortisman süresi deniliyor. Birkaç yıl önce 200 ay kuralına göre hesaplama yapılabiliyordu. Yani satın alınan konutun aylık kiralama bedeline bölünmesiyle ortaya çıkan sonuç 200 aydan kısa ise konut fiyatının uygun olduğu değerlendiriliyor, bu süre ne kadar kısaysa yatırım o kadar avantajlı hale geliyordu. Ancak son yıllarda konut satış fiyatlarındaki artışın kiralardan fazla olması ve ev kiralarının aynı oranda artmaması nedeniyle dönüş süreleri 2-3 yıl kadar uzadı. Belirtilen oranlar ortalama değerlerdir, gayrimenkulün geri dönüş süresi ilden ile, ilçeden ilçeye hatta mahalleden mahalleye bile farklılık gösterebilir.

Örneklendirmek gerekirse; 500 bin TL tutarında bir konut yatırımı yaptığınızı düşünelim. 2500 TL’ye kiraya verildiğinde bu evin kira geri dönüş süresi 200 ay olacaktır. 200 ay, 12 aya bölündüğünde 16,5 yılda yatırımcıya geri dönüş sağlayacaktır. Türkiye geneli ortalama rakamlar göz önüne alındığında bu oran yatırımcı için kârlı bir durumdur. Fakat 560 bin TL tutarı olan bir evin 2.000 TL’ye kiralandığını varsayarsak, amortisman süresi 280 ay olacak, yani bu ev 23 yıl gibi bir sürede kendini amorti edecektir. Bu durumda yatırımcı zarar etmiş olacaktır.

Evin değerini belirleyen tek etken tabii ki amortisman süresi değildir. Bu nedenle yatırım amaçlı değil de oturmak için satın alacaksanız bu hesaplamayı dikkate almayabilirsiniz.

Peki içinde kiracının oturduğu ve sözleşmesi nedeniyle oturmaya devam edeceği “kiracılı satılık daire” satın alırken nelere dikkat etmelisiniz?

1) Kiracı evi boşaltırken herhangi bir ihtilafla karşılaşmamak için evi satan kişiden, kiracıdan kiralama karşılığında aldığı depozito bedeli teslim alınmalıdır,

2) Evi satın alacağınız kişiden kiranın düzenli ödenip ödenmediği ile ilgili bilgi alın. Gerekirse ödeme dekontlarını kontrol edin.

3) Satın alınacak dairede halihazırda oturan kiracı ile tanışıp sizin için de uygun bir kiracı olup olmadığına bakın.

4) İçinde kiracı bulunan bir konut satın alındığında, kira sözleşmesindeki tüm maddelerin yeni ev sahibine devrolduğunu bilin, sözleşmede ev sahibinin ve kiracının haklarının nasıl sınırlandırıldığı konusunda dikkatli olun.

İleriki yazılarımda kiralama konusunu biraz daha detaylandıracağım.

Soru görüş ve önerilerinizi halilyavuz@gmail.com adresime gönderebilirsiniz.

Sağlıcakla kalın…