Alt kira sözleşmesi yasal mı?

Alt kira sözleşmesi yasal mı?

Mal sahibi ile kiracı anlaşmazlıklarının had safhaya çıktığı günümüzde yeni bir polemik konusu da kiralanan gayrimenkulün alt kira sözleşmesi ile bir başkasına kiralanması. Basitleştirerek anlatacak olursak, mal sahibi gayrimenkulünü bir kiracıya kira sözleşmesi ile kiralıyor. Kiracı da kiraladığı gayrimenkulün bir kısmını ya da tamamını mal sahibinin haberi ya da rızası olmadan bir başkasına kiraya veriyor ve mal sahibinin mağduriyet yaşamasına neden oluyor. Peki, bu durum yasal mı? Mal sahibinin ya da kiracının bu konuda hakları nelerdir. Bu gün köşemizde bu konuya değineceğiz.

Kira sözleşmeleri; kiraya verenin sözleşme konusu kiralananın kullanımını kiracıya sözleşme süresince hazır ettiği, kiracının da buna karşılık kira bedeli ödemesi gereken tam iki tarafa borç yükleyen sözleşmelerdir. Kiracı tarafın kiralananı bir başka kimseye kiraya vermek istemesi halinde alt kira sözleşmesinden bahsedilir. Alt kira ilişkisi, kiracının kira sözleşme konusu taşınır veya taşınmaz malı kiraya veren sıfatıyla yeniden kiralaması ile kurulur. Alt kira sözleşmesinin yapıldığı hallerde kiraya veren, kiracı/alt kiraya veren ve alt kiracı şeklinde üç tarafın varlığı söz konusu olur.

6098 sayılı Türk Borçlar Kanununun 322. maddesi gereğince; “Kiracı, kiraya verene zarar verecek bir değişikliğe yol açmamak koşuluyla, kiralananı tamamen veya kısmen başkasına kiraya verebileceği gibi, kullanım hakkını da başkasına devredebilir. Kiracı, konut ve çatılı işyeri kiralarında, kiraya verenin yazılı rızası olmadıkça, kiralananı başkasına kiralayamayacağı gibi, kullanım hakkını da devredemez. Alt kiracı, kiralananı kiracıya tanınandan başka biçimde kullandığı takdirde kiracı, kiraya verene karşı sorumlu olur. Bu durumda kiraya veren, kiracısına karşı sahip olduğu hakları alt kiracıya veya kullanım hakkını devralana karşı da kullanabilir.” denmektedir. 

Konut ve çatılı işyeri kiralarında, kiraya verenin yazılı olarak rızası olmadığı takdirde, kiracının kiralananı alt kiraya verme hakkı bulunmamaktadır. Kiraya verenin sözlü rızası geçerli değildir. Taraflar kira sözleşmesi yaparken kiralananın alt kiraya verilmesini yasaklayabilirler.

Alt kira sözleşmesi yapılması halinde; asıl kira sözleşmesi sona erince alt kira sözleşmesi de sona erecektir. Dolayısıyla kiraya veren asıl kira sözleşmesinin sona erdiğini gerekçe göstererek kiralananın tahliyesini sağlayabilecektir. Kiracı asıl kira sözleşmesinde sahip olmadığı bir hakkı alt kira sözleşmesi ile alt kiracıya tanıması mümkün değildir. Kira sözleşmesinin sona erme sebepleri (kira bedelinin ödenmemesi, kira süresinin sona ermesi, on uzama yılının bitmesi, kiraya verenin gereksinimi, kiracının tahliye taahhüdünde bulunması vs.) alt kira sözleşmesinin sona ermesi halinde de geçerlidir. Kiracı/alt kiraya veren somut durum özelinde kira sözleşmesinin sona ermesini gerektirecek sebeplerin olması halinde bildirim yoluyla veya tahliye davası açarak kiralananın tahliyesini sağlayabilir. Kiracının kiralananı alt kiraya verme yetkisi bulunmaması, kiracı ile kiraya veren arasında yapılan kira sözleşmesinin sonlanması, alt kiracı tarafından kiralananın asıl sözleşmede kararlaştırılandan farklı bir şekilde kullanılması vs. hallerde kiraya veren de kiralananın tahliye edilmesini talep edebilir.

Güzel bir hafta dilerim.