Apartmanlarda çatı tamir masraflarını kim öder?
Apartmanlarda çatı tamir masraflarını kim öder?
Kış ayları yavaş yavaş yaklaşıyor, apartman çatılarının bakımı gündeme geliyor. Malumunuz, apartmanlarda yaşanan en büyük sorunlardan biri de ortak alanlara yapılan masraflarla ilgili ödemeler oluyor. Özellikle de çatı katı kullanım hakkı ve çatı onarımı için ciddi sorunlar ortaya çıkabilmekte, hatta zaman zaman davalara konu olabilmektedir. Teras katında veya en üst katta oturan daire sakini yağmur nedeniyle çatı akması sorunu yaşayıp çatının bakımı için yönetimden talepte bulunabilmekte, bu masrafların kim tarafından karşılanacağı tartışma konusu haline gelmektedir.
Böyle bir durumda apartman veya site yönetimi tarafından çatı onarımı için yapılabilecek tüm masraflar kat malikleri tarafından eşit oranda karşılanması zorunludur. Alt dairelerde oturan bir kat malikinin yasal olarak "Ben çatıyı kullanmıyorum, hem akan çatı benim sorunum değil" deme hakkı yoktur. Çatı katında oturanların da diğer apartman sakinleri gibi hakları bulunmaktadır. Yani çatı katının kullanım hakkı ve gider masrafları üzerinde taraflar eşit haklara sahiptir. Çatılar da binaların ortak kullanım alanlarından olduğu için diğer tüm masraflarda olduğu gibi ortak kullanım alanları için de masraflar ortaktır.
Apartmanlarda kullanım hakları ve kuralları ‘Kat Mülkiyeti Kanunu’ ile belirlenmiştir. Aynı şekilde çatı katı kullanım hakkı ve çatı tadilatı giderleri de bu kanun maddelerine göre düzenlenmektedir. Kat Mülkiyeti Kanuna göre çatı katı, binaların ortak kullanım alanı olarak sınıflandırılmaktadır. Buna göre çatı katı kullanım hakkı tüm kat maliklerine ait olup yine çatı tamiratı ve tadilatı giderleri de tüm kat maliklerinin arasında arsa payı oranında eşit sorumluluktadır. Dükkânlar da bu masrafa arsa payı oranında katılmakla yükümlüdür. Çatı ile ilgili giderler diğer tüm ortak alanlara olduğu gibi kiracının değil ev sahibinin sorumluluğundadır. Kiracı belirtilen tutarı ödedikten sonra ödeyeceği ilk kira tutarından bu masrafı dekont ibraz ederek düşecektir.
Ancak Kat mülkiyeti kanunu kapsamında binalarda çatı onarımı için mutlaka bina sakinlerinin çoğunluk onayının alınması gerekmektedir. Bütün kat maliklerinin en az 5'te dördünün onayı alınmadan çatı tadilatı yapılması mümkün değildir. Kat malikleri kurulu toplantısı yapılarak çatı tadilatı için izin alınması gerekmektedir. Bunun için atılması gereken ilk adım apartman yöneticisi tarafından apartman toplantısı düzenlenmesidir. Bu toplantı ile katılımcılar arasında konu istişare edilerek tamirat için karar çıkarılır. Her bir kat maliki taşınmazda sahip olduğu arsa payı oranınca çatı tamiri masrafları için ortak olmak zorundadır. Ancak çatının akıtması durumunda bu zorunluluk ortadan kalkar. Acil onarım gereken durumlarda bina sakinlerinin çoğunluk oyu vermemesine rağmen çatı katında oturan kat maliki mahkemeye başvuruda bulunarak acil onarım hakkı talep edebilir. Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamında yer alan “Ortak yer ve tesislerdeki bir bozukluğun ana yapıya veya bağımsız bir bölüme veya bölümlere zarar verdiğinin ve acilen onarılması gerektiğinin veya ana yapının güçlendirilmesinin zorunlu olduğunun mahkemece tespit edilmiş olması halinde, bu onarım ve güçlendirmenin projesine ve tekniğine uygun biçimde yapılması konusunda kat maliklerinin rızası aranmaz" maddesi kişiye bu hakkı verir. denmektedir. Ancak mahkeme tarafından verilen bir karar olmadan kişinin onarım yapması tavsiye edilmez. Zira bina sakinlerinin yazılı çoğunluk kararı ve mahkeme tarafından verilen acil onarım hakkı olmadan yapılacak bir tadilatın masrafı kişinin kendi cebinden ödeme ihtimalini ortaya çıkarmaktadır.