Binamızın çatısını en üst katta oturan kişi terasa çevirebilir mi?

Binamızın çatısını en üst katta oturan kişi terasa çevirebilir mi?

Bir okuyucumuz “Binamızda en üst katta oturanlar çatıyı tamir ettiriyoruz bahanesiyle çatıyı terasa çevirerek evlerinden açtıkları merdivenle dubleks gibi kullanmaya başladılar. Acaba bu durum yasal mıdır, o alanda bizim de payımız yok mu, bu durumu nasıl düzeltebiliriz” şeklinde bir soru yöneltmiş. Bu haftaki konumuz bu olsun.

Kat maliklerinin çok sık karşı karşıya geldikleri ortak kullanım alanları konusu, ülkemizde Kat Mülkiyeti Kanunu ile düzenlenmiştir. Bina çatıları ile ilgili durumlar da bu yasa çerçevesinde ele alınmaktadır. Yasanın özellikle 4,19 ve 45. maddeleri konuya açıklık getirmesi açısından önemlidir.

Kat Mülkiyeti Kanunu 4. maddede, ortak yerlerin sözleşme ile belirlenebileceğini ancak çatı gibi yerlerin her şartta ortak yer sayılacağını ifade eder. Proje ve iskân aşamalarında; çatı, kömürlük, genel teras gibi alanlara dairelerde olduğu gibi numara verilmeme sebebi, yine buraların ortak yer konumunda olmasındandır. Proje onaylandıktan ve iskân alındıktan sonra değişiklik yapılmaması gerekir.

Kat Mülkiyeti Kanunu'na göre; bina çatıları, her şartta ortak kullanım alanı sayılmaktadır. Kat malikleri, kendi aralarında buraların ortak yer sayılmayacağı şeklinde bir sözleşme yapamazlar. Yapsalar bile geçerliliği olmayacaktır. Bu durum yasalarla sabitlenmiştir. Çatılardan başka; bağımsız duvarları ayıran ortak duvarlar, tavan ve tabanlar, kapıcı daire veya odaları, yağmur olukları, avlular, kalorifer daireleri, sığınaklar, garajlar, giriş kapıları, asansörler, genel kömürlükler, merdivenler, depolar, antreler, koridorlar ve burada bulunan tuvalet ve lavabolar, yangın merdivenleri, kirişler, ana duvarlar, bacalar, genel çamaşır kurutma yerleri, abonman kutuları, genel teraslar, su depoları ile elektrik, su, hava gazı saatlerinin korunması için gerekli kapalı bölüm ve yuvalar, her kat malikinin kendi bölümü dışındaki çöp kanalları, kanalizasyon tesisleri yine ilgili yasaya göre ortak alan olarak kabul edilmektedir. Bu bölümlerle ilgili de malikler ortak alan sayılmaması yönünde aralarında sözleşme yapamazlar. Yapsalar dahi geçerli sayılmaz.

Kat Mülkiyeti Kanunu'na göre bina çatıları, tüm maliklerin ortak kullanım alanları olduğundan hiç kimse bu alanı üzerine alamaz, kişisel kullanımına konu edemez. Bu, alanın işgali sayılır. Böyle bir durumda diğer malikler işgalin sonlandırılması için kişiye dava açabilirler. Tek bir malikin şikâyetçi olması, dava açılması için yeterlidir. Kat Mülkiyeti Kanunu 19. maddeye göre ise ortak alanlarda yapılan ve kişisel düzenlemeler nedeni ile oluşacak her türlü hasar, tespit edilmesi halinde dava konusu edilebilir. Ortak yerlerin düzenlenmesinde diğer kat maliklerinin onayı istenir. Yine aynı kanunun 45. maddesine göre çatının reklam için kiralanması gibi yönetim işleri ancak bütün kat maliklerinin oy birliği ile verecekleri karar üzerine yapılabilir. Kat mülkiyeti ile ilgili davalar sulh ceza mahkemelerinde görülmektedir.

Özetle; Kat Mülkiyeti Kanuna göre çatı ortak alan olarak kabul edilmekte olup tüm kat maliklerinin ortak rızası olmadan çatının kapatılması ya da tek bir kişiye tahsis edilmesi mümkün değildir. Sadece son katta oturanların çatının akması durumunda bu çatıyı tadilat ettirilmesini talep etme hakkı bulunmaktadır.

Mutlu bir hafta dilerim.