Hisseli gayrimenkul satışlarında diğer hissedarların şufa (önalım) hakkı
Hisseli gayrimenkul satışlarında diğer hissedarların şufa (önalım) hakkı
Bir okuyucum, toprak tapulu 4 dairesi olan ve 4 kişi adına hisse kayıtlı binanın bir dairesini satın almak istediğini, ileride herhangi bir sorunla karşılaşıp karşılaşmayacağını sordu. Dilerseniz bu yazımızda hem okuyucumuzun sorusuna cevap verelim, hem de önalım (şufa) hakkının ne olduğuna birlikte bakalım.
Birden fazla kişinin pay sahibi olduğu gayrimenkule hisseli gayrimenkul denir. Paylı mülkiyette, hissedarlardan biri gayrimenkul üzerindeki payının tamamını ya da bir bölümünü satmak isteyebilir. Satılmak istenen gayrimenkulü diğer paydaşların öncelikli alım hakkı vardır. Hisseli gayrimenkul satışında tanınan bu önalım iznine de şufa hakkı denir. Önalım hakkı ve şufa hakkı aynı anlama gelmektedir. Şufa hakkında gayrimenkulün niteliğinin önemi yoktur. Söz konusu gayrimenkul arsa, konut ya da başka bir türde olabilir. Önemli olan hisseli mülkiyetin söz konusu olmasıdır.
Hissesini satışa çıkaran gayrimenkul sahibinin noter aracılığı ile diğer paydaşlara bildirimde bulunması gerekir. Bu bildirimi takip eden üç ay içerisinde şufa hakkı kullanılabilir. Bildirimde bulunulmadığı takdirde ise iki yıl içerisinde şufa davası açılabilir. Bu süreler hak düşürücü süre olarak tanımlanmaktadır. Yani belirtilen süreler içerisinde şufa hakkı kullanılmadığı sürece önalım hakkı düşer.
Hisseli gayrimenkulün satışı ile ilgili yazılı bilgilendirme yapmak yeterli değildir. Diğer hissedarlara noter aracılığı ile bildirimde bulunulması zorunludur. Diğer hissedarlara bildirimde bulunulmadan 3. bir kişiye satış gerçekleştirilirse pay sahiplerinin önalım davası açma hakkı doğar. Satışı takip eden iki sene içerisinde, gayrimenkulün bulunduğu bölgedeki Asliye Hukuk Mahkemesine başvurularak şufa davası açılabilir. Örneğin, Gebze’de bulunan bir taşınmazdaki şufa hakkını kullanmak isteyen kişi Gebze Asliye Hukuk Mahkemesi’nde dava açmalıdır.
Bir dilekçe ile gayrimenkul hissesini satın alan kişiye karşı dava açılır. Davacının tapuda beyan edilen satış bedeli ve masraflarını ödemesi durumunda söz konusu hissenin tapuda terkine karar verilir. Davaya konu olan hisse, davacı adına tescil edilir. Hisseli bir taşınmazı satın alacak kişi, şufa davasının açılmaması için diğer hissedarlarla görüşebilir. Hissedarlardan önalım hakkından feragat ettiklerine dair resmi belge alınmalıdır. Bu belge tapu kütüğüne şerh edilir ve hissedarlar şufa hakkından feragat etmiş olur. Feragat satıştan önce veya sonra yapılabilir. Hak sahibi yalnızca bir satış için hakkından feragat etmek istiyorsa bir sözleşme ile bu hakkından bir defaya mahsus feragat edebilir.
Paylı mülkiyet üzerinde hisse sahibi olmayan bazı kişiler de önalım hakkına sahip olabilmektedir. Önalım sözleşmesi ile tapu kütüğüne şerh düşüldüğü takdirde sözleşmede ismi belirtilen kişi şufa hakkına sahip olur. Sözleşmeden doğan şufa hakkının kullanılma şartları, hissedarların ki ile aynıdır. Ancak şerhin düşüldüğü tarihten 10 yıl sonra bu hak ortadan kalkar.
Özetle; hisse tapulu yerlerde önalım hakkı hissedarlara ait olduğu için diğer hissedarların onayını almadan böyle bir satış yapmak mümkün değildir.
Sağlıcakla kalın.