Kira Sözleşmesi Her Yıl Yenilenmeli mi?

Geçtiğimiz günlerde, geçen yıl dairesini kiraya verdiğimiz bir müşterim beni arayarak “1 yıl doldu. Sözleşmeyi yenilememiz gerekiyor. Kiracımla yanınıza gelelim mi?” dedi. Bu, emlak sektöründe oldukça sık karşılaştığımız bir durum. Özellikle kira süresi dolduğunda, birçok ev sahibi ve kiracı sözleşmenin mutlaka yenilenmesi gerektiğini düşünüyor. Bu yanlış algı, hem taraflar arasında kafa karışıklığına neden oluyor hem de gereksiz evrak işlerine yol açabiliyor. Bu hafta köşemde bu konuyu detaylarıyla ele almak istedim.

“Mecburen yeni bir sözleşme mi yapmamız gerekiyor, yoksa geçen yılki sözleşme geçerli mi kalıyor?” sorusu, kira ilişkilerinde en çok karşılaştığımız sorulardan biridir. Her yıl yeni bir kira sözleşmesi yapma zorunluluğu olup olmadığı konusu, hem kiracılar hem de ev sahipleri açısından önem arz eder. Bu yazımda, konuyu Türk Borçlar Kanunu çerçevesinde açıklığa kavuşturacağım.

Türk Borçlar Kanunu'nun 347. maddesine göre, konut ve çatılı işyeri kiralarında kira süresi sona erse dahi, kiracı taşınmazı kullanmaya devam ederse ve ev sahibi de bu duruma itiraz etmezse, kira sözleşmesi aynı şartlarla bir yıl daha uzamış sayılır. Yani taraflar arasında her yıl yeni bir sözleşme imzalanmasa da, kira ilişkisi geçerliliğini korur. Bu noktada önemli olan, tarafların sessiz kalmasıyla birlikte sözleşmenin otomatik olarak yenilenmiş sayılmasıdır. Dolayısıyla, her yıl yeni bir sözleşme yapma zorunluluğu bulunmamaktadır.

Ancak uygulamada bazı ev sahipleri, kira süresi sona erdiğinde yazılı olarak yeni bir sözleşme düzenlemeyi tercih ediyor. Burada dikkat edilmesi gereken önemli bir ayrım vardır: Eğer eski sözleşme feshedilerek tamamen yeni bir sözleşme hazırlanırsa, bu durum bazı yasal hakların sıfırlanmasına yol açar. Örneğin; kira bedelinin uyarlanması davası açmak için gereken 5 yıllık süre, her yeni sözleşmeyle birlikte baştan başlar. Aynı şekilde, gerekçe göstermeden tahliye hakkı için gereken 10 yıllık süre de sıfırlanır. Ev sahibi iyi niyetle her yıl sözleşme yenileyerek aslında kendi lehine olan süreleri geriye atmış olabilir.

Bu gibi durumların önüne geçmek adına en sağlıklı yol, ilk düzenlenen kira sözleşmesini muhafaza etmek ve yalnızca yıllık kira artışını gösteren bir ek protokol veya belge hazırlamaktır. Bu tür belgeler noter şartı olmadan da geçerlidir; önemli olan iki tarafın imzalayarak anlaşmaya vardığını yazılı şekilde ortaya koymasıdır. Böylece hem kira ilişkisi güncel tutulur hem de ev sahibinin uzun vadeli haklarına zarar gelmez.

Sonuç olarak; her yıl yeni kira sözleşmesi yapmak yasal bir zorunluluk değildir. Aksine, gereksiz yenilemeler hem zaman kaybı yaratır hem de ev sahibi açısından bazı hukuki hakların ertelenmesine neden olabilir. "Bu nedenle, kira ilişkilerinde tarafların bilinçli davranması, sözleşme detaylarını iyi kavraması ve gerektiğinde alanında uzman bir Gayrimenkul Danışmanı’ndan destek alması büyük önem arz etmektedir."

Bir sonraki yazıda görüşmek üzere güzel bir hafta dilerim.

Soru, görüş ve önerilerinizi halilyavuz@gmail.com adresine gönderebilirsiniz.