Kiracı sözleşme devam ederken evden çıkarsa kalan kiraları öder mi?

Geçtiğimiz günlerde, geçen yıl dairesini kiraya veren bir müşterim beni arayarak “Hocam, 1 yıl doldu. Sözleşmeyi yenilememiz gerekiyor. Yanınıza gelelim mi?” diye sordu. Bu, emlak sektöründe sıkça karşılaşılan sorulardan biri. Birçok ev sahibi ve kiracı, kira sözleşmesinin her yıl yazılı olarak yenilenmesi gerektiğini sanıyor. Bu hafta, bu konuya açıklık getirmek istedim.

Yeni bir sözleşme yapmamız gerekiyor mu, yoksa önceki sözleşme geçerli mi?” 
Kira ilişkilerinde en sık karşılaşılan sorulardan biri de budur. Her yıl yeni bir kira sözleşmesi yapmanın gerekip gerekmediği konusu hem kiracılar hem de ev sahipleri açısından kafa karıştırıcı olabiliyor. Bugünkü yazımızda bu durumu yasal çerçevede ele alacağız.

Türk Borçlar Kanunu'na göre, konut ve çatılı işyeri kiralarında kira süresi dolsa bile, kiracı taşınmazı kullanmaya devam eder ve ev sahibi de buna itiraz etmezse, sözleşme kendiliğinden bir yıl uzar. Kanunun 347. maddesinde bu durum açık şekilde belirtilmiştir. Bu da demek oluyor ki taraflar her yıl yeni bir sözleşme imzalamasa da mevcut sözleşme geçerliliğini korur ve kira ilişkisi devam eder. Bu açıdan bakıldığında, her yıl yeni bir kira sözleşmesi yapılması yasal olarak zorunlu değildir.

Ancak uygulamada bazı ev sahipleri, sözleşme süresi bittiğinde “yeni” bir kira sözleşmesi yapmayı tercih ediyor. Bu noktada önemli bir ayrım vardır. Eğer önceki sözleşme sona erdirilip tamamen yeni bir sözleşme düzenlenirse, bu durum kira süresinin baştan başlamasına neden olur. Bu da ev sahibi açısından bazı hakların ertelenmesine yol açabilir. Örneğin; kira bedelinin uyarlanması davası açmak için gerekli olan 5 yıllık süre her yeni sözleşmeyle yeniden başlar. Aynı şekilde, gerekçesiz tahliye hakkı için geçmesi gereken 10 yıllık süre de sıfırlanır. Yani iyi niyetle her yıl sözleşme yenileyen ev sahibi, aslında kendi yasal haklarını geciktirmiş olabilir.

Peki ne yapmak gerekir? En sağlıklı yöntem, ilk yapılan kira sözleşmesini muhafaza etmek ve her yıl yalnızca kira artışını içeren ek bir belgeyle bu durumu kayıt altına almaktır. Bu yöntem, hem kira ilişkisini güncel tutar hem de ev sahibinin yasal süresini kesintiye uğratmaz.

Sonuç olarak; her yıl yeni kira sözleşmesi yapmak hukuki olarak şart değildir. Ancak yeni sözleşme yapılması halinde sürenin sıfırlanacağı ve bu durumun ev sahibi aleyhine sonuçlar doğurabileceği unutulmamalıdır. Kira ilişkilerinde her iki tarafın da haklarını koruması adına dikkatli davranması ve gerektiğinde bir uzmana danışması faydalı olacaktır.

Huzurlu bir hafta dilerim.