Kiracının satılacak evi göstermeme hakkı var mı?

Bu hafta bir okuyucumuz mail yoluyla “Evimi satmak istiyorum ama kiracım evi göstermek istemiyor. Böyle bir hakkı var mı’ şeklinde bir soru yöneltti. Son dönemde emlak piyasasında sıkça gündeme gelen konulardan biri bu. Özellikle kira fiyatlarının yüksek olduğu, kiralık ev sayısının sınırlı olduğu günümüzde ev sahipleri kiradaki dairelerini satmak istediklerinde çoğu zaman kiracı ile karşı karşıya geliyor. Burada hem kiracının konut dokunulmazlığı hakkı hem de ev sahibinin mülkiyet hakkı devreye giriyor. 
Türk Borçlar Kanunu’na göre kiracı, kira sözleşmesi devam ettiği sürece taşınmazı kullanma hakkına sahiptir. Bu hak, Anayasa’da güvence altına alınan konut dokunulmazlığı ilkesini de içerir. Yani ev sahibi, kiracının izni olmadan eve giremez. Bununla birlikte TBK m. 319, kiracının ev sahibine gerekli hâllerde taşınmazı göstermek konusunda makul ölçülerde yükümlülük taşıdığını ortaya koyar. Yani ev satılmak istendiğinde veya yeni kiracı bulunacağı zaman, kiracı uygun koşullarda evi göstermeye izin vermek zorundadır.  Kanun “makul ölçü” ifadesini kullanır. Bu, uygulamada en çok tartışılan noktadır. Kiracı, yaşam düzenini bozacak, sürekli ziyaretlerle özel hayatını ihlal edecek şekilde evi göstermek zorunda değildir. Ancak evi hiç göstermemesi de hukuka uygun değildir.  Bu noktada Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 2017/3456 E., 2018/6721 K. sayılı kararı bu konuda önemlidir. Kararda, kiracının evi tamamen göstermeyi reddetmesinin sözleşmeye aykırılık teşkil edeceği, ev sahibinin de mülkiyet hakkının korunması gerektiği vurgulanmıştır. 
- Bir başka Yargıtay kararında (6. Hukuk Dairesi, 2015/9876 E., 2016/4231 K.), kiracının haftada belirli gün ve saatlerde alıcıya evi göstermesi gerektiği, bu denge sağlandığında her iki tarafın hakkının korunmuş olacağı ifade edilmiştir. 
- Sulh hukuk mahkemelerinin uygulamalarında da ev sahibine genellikle “haftada bir veya iki gün, mesai saatleri içinde” evi gösterme hakkı tanınmakta, bunun dışındaki taleplerin kiracının huzurunu bozacağı kabul edilmektedir. 
Sorunun büyümesinin en önemli nedeni, tarafların birbirine anlayış göstermemesidir. Oysa basit bir çözüm mümkündür: Ev sahibi ile kiracı arasında bir mutabakat yapılarak, haftanın belirli gün ve saatlerinde alıcıların evi görmesine izin verilmesi sağlanabilir. Böylece satış süreci aksamaz, kiracı da mağdur olmaz. Kiracının evi tamamen göstermeme hakkı yoktur. Ev sahibinin de istediği zaman, habersiz bir şekilde eve girme hakkı bulunmaz. Hukuk bu noktada denge gözetir. Eğer anlaşma sağlanamazsa ev sahibi, sulh hukuk mahkemesine başvurarak “evin görülmesi” yönünde karar alabilir. Mahkeme, genellikle tarafların menfaatlerini gözeten, belirli gün ve saatler içeren bir takvim belirler. 
Sonuç olarak, kiracının haklı gerekçelerle yaşam alanını koruma hakkı vardır; ancak bu, ev sahibinin mülkiyet hakkını tamamen engelleyemez. Yargıtay kararları ve mahkeme uygulamaları, “orta yol” ilkesini benimsemekte, taraflardan birinin hakkını tamamen yok saymamaktadır. En sağlıklı yol, tarafların karşılıklı saygı çerçevesinde ve yazılı bir plan üzerinden hareket etmesidir. Böylece hem satış süreci hem de kiracının huzuru korunmuş olur.