Tapu iptal davası hangi durumlarda açılır?

Tapu iptal davası hangi durumlarda açılır?

Tapu iptal davaları, bir tapu kaydının kişilerin ayni haklarına zarar verecek şekilde, usulsüz veya yolsuz olarak yapıldığı iddiasıyla açılan davalardır. Genellikle tescil davası ile birlikte açılır. Yani hem usulsüz ve yolsuz yapılan kaydın kaldırılması hem de doğru kişi üzerine kayıt yapılması istenir. Bu davalar içinde kardeşler arasında tapu iptal davası sık görülenlerden biridir. Mirastan mal kaçırma, ehliyetsizlik, vekâletin kötüye kullanılması, çeşitli imar uygulamaları, ölünceye kadar bakma sözleşmeleri, aile konutu, zaman aşımı ve zilyetlik nedeniyle oluşan mülkiyet haklarının ihlali gibi hallerde tapu iptal davası açılabilir.

Muris muvazaası iddiası söz konusu olduğu durumlarda yani miras bırakan anne ya da babanın bir malını diğer çocuklarının miras hakkı zedelenecek şekilde çocuklarından biri üzerine kayıt ettirdiği iddiasıyla bu dava açılabilir. Burada davacı taraf, miras hakkının zedelendiğini iddia eden kişidir. Davalı da adına tapu kaydı yapılan kardeştir. Mahkeme de dava sürecinde tescil işleminin gerçekten hukuka aykırı olup olmadığını araştırır, tarafların delillerini ve tapu kayıtlarını inceler, bilirkişi araştırması yaptırır ve dosya tekâmül ettikten sonra kararını verir.

Murisin kendi malvarlığının bir bölümü üzerinde serbestçe tasarruf etme hakkı bulunur. Mirasın bu kısmı için çocuklarından birine ya da başka 3. kişilere devir yapmasında hukuki bir sorun olmaz. Ancak mirasçıların saklı payları üzerinde tasarrufta bulunamaz. Çocuklarından birinin yapılan tasarrufların iptalini isteyebilmesi için kendi saklı payına halel gelmiş olması gerekir. Bu iddia da tenkis davası ile ileri sürülür. Dolayısıyla kardeşler arasında açılacak tapu iptal ve tescil davaları ya tenkis davası ile açılmalıdır ya da açılmış bir tenkis davası bulunmalıdır. Yargıtay kararlarına göre tapu iptali kararı verilmeden önce murisin mirasçıların tümünden ya da bir kısmından mal kaçırma iradesiyle hareket edip etmediğinin tespit edilmesi gerekir. Eğer muris yaptığı tasarruflarda hakkaniyete uygun davranmış, çocuklarına paylaştırdığı bölümlerde denkleştirme yapmışsa tasarruflarının hoşgörü ile karşılanması gerekecektir.

Mahkemeye intikal eden kardeşler arasında tapu iptal davası açıldığında karar verilmeden önce araştırılacak önemli konular vardır. Şöyle ki;  Murisin tüm mirasçılara bırakmış olduğu menkul ve gayrimenkuller ve ölümünden önce yapmış olduğu tasarruflar araştırılır. Tarafların ve murisin yaşadığı bölgedeki teamüller, toplumdaki beklentiler incelenerek murisin amacının mal kaçırma olup olmadığı yönünde kanaat edinilir. Hileli olduğu iddia edilen devir işleminde bir bedel ödenip ödenmediği araştırılır. Lehine kayıt yapılan kişinin ekonomik durumunun satışa uygun olup olmadığı da bu amaçla araştırılabilir. Devrin yapıldığı tarihte gayrimenkulün değerinin ne olduğu, devir için ödenen bedelle arasında önemli bir fark olup olmadığı araştırılır. Mirastan hangi mirasçının ne kadar pay aldığı, hangi gayrimenkullerin kime verildiği, menkul ve haklar konusunda ne gibi işlemler yapıldığı araştırılır. Devredilen hak ve mallara göre murisin mal kaçırma niyetiyle mi yoksa hukuka ve teamüllere uygun bir paylaştırma için mi hareket ettiği anlaşılmaya çalışılır. Bilirkişi raporu hâkim için bağlayıcı değildir ama bir uzman görüşü olarak etkilidir.

Son olarak şunu da belirtmekte fayda var; Tescil işleminden sonraki 10 sene boyunca, elindeki taşınmazın tapusunu herhangi bir özel veya tüzel kişiye devretmeden kesintisiz bir şekilde elinde bulunduran kişi aleyhinde; tescil işleminde usulsüzlük tespit edilse dahi iptal davası açılamaz.